La rendita catastale degli immobili

Criteri per la sua determinazione e riflessi fiscali collegati ad essa

Cari Lettori,
nello scorso numero abbiamo trattato la Riforma del Catasto, scoprendo come cambierà la rendita catastale degli immobili, considerando che il processo revisionale avverrà nei prossimi cinque anni.

Ma, ad oggi, come è determinata la rendita catastale dei nostri immobili e soprattutto quali sono le sue ripercussioni nell’ambito della fiscalità immobiliare?

Innanzitutto cerchiamo di chiarire (anche per i meno addentrati) il concetto di rendita catastale partendo dalla sua ufficiale definizione tratta dall’art. 9 del Regio Decreto Legge n. 652 del 13 aprile 1939 e convertito in Legge dello Stato Italiano n. 1249 del’11 agosto 1939, ossia: La rendita catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di ripartizione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale.

Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, debiti e pesi ipotecari e censuari, nonché per imposte, sovraimposte e contributi di ogni specie.

 Come già detto nello scorso numero, gli attuali valori delle rendite catastali, sono fermi al biennio economico 1988 – 1989 (a cui risale l’ultima revisione degli estimi) e pertanto da allora, essi sono aggiornati con specifici e periodici coefficienti di rivalutazione fissati con provvedimenti normativi per le diverse imposte di carattere immobiliare.

Ma nello specifico, come si attribuisce la rendita catastale a un bene immobile? Stante la normativa attuale, vige il principio dell’ordinarietà secondo l’uso e l’apprezzamento che la pluralità dei proprietari immobiliari attribuiscono ai loro beni. Secondo un corretto “modus operandi”, l’immobile dovrebbe essere stimato con il suo valore medio nel periodo di vigenza degli estimi catastali come se avesse una vita illimitata nel tempo.

Brevemente, cerchiamo di capire, con un esempio pratico, il principio dell’ordinarietà, nell’ambito della materia catastale, che costituisce una corretta determinazione della rendita catastale.
Supponiamo di essere in presenza di un proprietario di un immobile, il quale dimostrandosi del tutto incurante per i più svariati e personali motivi, non esegua gli ordinari lavori di manutenzione, lasciando deperire il suo immobile.

Tale comportamento non costituisce giustificazione per una richiesta di abbassamento della rendita catastale, atteso che l’immobile trovasi in uno stato di fatiscenza ed incuria (ma il medesimo proprietario, qualora ne ricorrano i presupposti di legge, potrà richiedere l’iscrizione dell’immobile in categorie fittizie che vedremo nei prossimi numeri).

Esempio opposto è il caso in cui il proprietario del medesimo immobile esegua degli importanti ed anche onerosi lavori di manutenzione che eccedano le ordinarie necessità in ragione dei quali, l’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio, possa pretendere un innalzamento della rendita catastale, perché tali lavori costituiscano sic et simpliciter elemento essenziale di aumento del valore catastale.

Ma, spesso, tale fondamentale ed inderogabile concetto è stato ignorato dagli stessi tecnici catastali, in fase di attribuzione della rendita catastale, diventando causa di classamenti difformi ed ingiustificati, non solo nell’ambito della stessa zona di appartenenza ma anche all’interno del medesimo fabbricato. Oltre al principio dell’ordinarietà, concorrono alla determinazione della rendita catastale anche le caratteristiche estrinseche ed intrinseche dell’unità immobiliare.

Le caratteristiche estrinseche di un bene immobile sono quelle che derivano dalla sua posizione e dai servizi dei quali può usufruire quali, a titolo di esempio, l’ubicazione in una zona di particolare pregio, centrale o periferica, vicinanza di servizi primari, di attività commerciali, salubrità della zona, e quanto altro possa incidere sulla appetibilità del bene.

Ulteriormente, per i complessi industriali, sarà importante anche la loro vicinanza a grandi reti viarie di comunicazione, scali portuali e aeroportuali, ferroviari, ecc. Mentre le caratteristiche intrinseche sono quelle proprie del bene, come finiture edilizie, tipologia di fabbricato, dotazione impiantistica d’impianti: riscaldamento autonomo, servizi igienici, finiture, ecc.

Non da meno, ricoprono rilevante incidenza, la dimensione dell’unità immobiliare e la sua razionalità distributiva interna con la presenza o meno di ambienti ben disimpegnati, con una minima dispersione di superfici interne. Si pensi a spazi come corridoi, disimpegni ed ingressi, molto estesi, i quali sottraggono superficie ad ambienti abitativi, in modo del tutto irrazionale.

Sul prossimo numero, torneremo sull'argomento, analizzando altri elementi utili per determinare la rendita catastale degli immobili.