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La riforma del Catasto: commento alla Legge e panoramica sui probabili sviluppi

Dovremmo sperare in un’attività tecnica, da parte delle Commissioni Censuarie, fondata sulla razionalità e trasparenza

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Cari Lettori, come preannunciato nello scorso numero, oggi parleremo della tanto attesa e discussa “RIFORMA DEL CATASTO”, considerata dagli addetti ai lavori “epocale”.

Ma perché si è giunti alla RIFORMA DEL CATASTO dopo più di mezzo secolo dalla sua istituzione?

Molto sinteticamente, l’attuale sistema del catasto edilizio urbano (tuttora vigente), istituito negli anni ’40, a suo fondamento, utilizza un sistema di tipo TARIFFARIO ovvero utilizzando il principio Rendita Catastale =“tariffa x vano” le cui tariffe d’estimo sono state istituite con una lettura del territorio risalente all’anteguerra per poi rivelarsi incongruenti e distanti dalla realtà, negli anni successivi quando si sono concretizzati massivi interventi di espansione e riqualificazione urbana rivoluzionando il territorio tra gli anni ’70 e ’80.

Quelle che potevano essere zone agricole o periferiche negli anni ’40, sono poi diventate zone pregiate e addirittura d’interesse socio – culturale, rappresentando l’autentica espressione architettonica, culturale ed economica delle città.

A poco è servita la revisione degli estimi catastali avvenuta nel biennio 1988 – 1989 che non ha prodotto gli effetti sperati di un miglioramento delle informazioni estimali ma bensì ha comportato una mera rivalutazione delle tariffe d’estimo con una conseguente perequazione riferita a ciascun comune e non relazionata alle varie zone delle città.

La necessità di una RIFORMA DEL CATASTO deriva dalla cruda realtà che l’attuale Catasto Italianoè l’espressione di redditi convenzionali, molto distanti e non aderenti ai reali ed effettivi valori del mercato immobiliare.

I principali punti su cui si basa la Legge sulla DelegaFiscale n. 23 dell’11 marzo 2014, di riforma del Catasto, all’articolo 2, sono:

-      nuovi criteri di determinazione della rendita catastale;

-      introduzione del valore patrimoniale degli immobili;

-      nuova qualificazione delle unità immobiliari;

-      segmentazione del territorio in microzone;

-      partecipazione attiva dei comuni al processo revisionale;

-      istituzione delle Commissioni Censuarie per l’attribuzione delle nuove rendite catastali;

Le nuove rendite catastali saranno calcolate mediante l’istituzione di CATASTO ALGORITMICO (e non più di tipo TARIFFARIO) basato su funzioni statistiche, partendo dai valori di locazione annui espressi per metro quadrato di superficie (lorda) dell’unità immobiliare, forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate (OMI) e moltiplicandolo per la superficie dell’immobile, ragguagliato da un coefficiente globale che tenga conto dello stato d’uso, di manutenzione, della necessità di adeguamenti tecnici alle vigenti disposizioni, delle assicurazioni, ecc., per ciascun immobile.

Altra novità, che affiancherà la rendita catastale, sarà l’indicazione, per ciascun immobile, del valore patrimoniale il quale sarà agganciato al reale valore di mercato dell’immobile.

Esso sarà rappresentato dal prodotto tra il valore di mercato per la superficie dell’immobile, ponderato da una serie di coefficienti quali, ad esempio, la presenza di affacci, l’impianto di riscaldamento centralizzato o autonomo, l’anno di costruzione, presenza o assenza di impianto di ascensore, ecc.

Altra novità apportata dalla RIFORMA, è il ridimensionamento delle categorie catastali le quali saranno ridotte in quattro gruppi di destinazioni d’uso prevedendo accorpamenti ed individuazione di nuove destinazioni nonché la segmentazione del territorio comunale in microzone consentendo una reale e trasparente individuazione dei valori immobiliari al loro interno.

La riforma prevederà la collaborazione attiva dei comuni al fine di garantire con facilità e rapidità, all’Agenzia delle Entrate, i dati immobiliari necessari per il processo revisionale.

Infine, assumeranno un ruolo molto importante, le commissioni censuarie, incaricate dell’attribuzione delle nuove rendite catastali e del valore patrimoniale le quali avranno tra i propri membri anche rappresentanti delle associazioni di categoria e degli stakeholders.

Detto ciò, appaiono evidenti le criticità apportate dalla nuova norma.

E’ da considerare che in Italia vi sono oltre 63 milioni di unità immobiliari che dovranno far parte di questo epocale processo revisionale e alle quali le Commissioni Censuarie dovranno attribuire le nuove rendite catastali e di riflesso il valore patrimoniale.

Dovremmo sperare in un’attività tecnica, da parte delle Commissioni Censuarie, fondata sulla razionalità e trasparenza, svolta con cura, in modo da attribuire al nuovo sistema catastale un livello qualitativo migliore di quello che ci stiamo lasciando alle spalle.


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