Chiarimenti sullo scioglimento della comunione dell’immobile de quo

Titolare del diritto di proprietà su di un bene può essere non solo un soggetto ma anche più soggetti

A scriverci all’indirizzo rubriche@dabitonto.it, questa settimana, è la sig.ra Maria V., proprietaria pro-indiviso di un immobile sito nel Comune di Bitonto. Mi chiede chiarimenti in ordine allo scioglimento della comunione dell’immobile de quo. Titolare  del diritto di proprietà su di un bene può essere non solo un soggetto ma anche più soggetti. In quest’ultimo caso ci troviamo di fronte alla fattispecie della cosiddetta comunione, ovvero la contemporanea titolarità del diritto di proprietà (o anche di altro diritto reale). Il tema a noi caro è quello però relativo allo scioglimento della comunione. Quindi senza perderci in lunghe disquisizioni dottrinali passiamo all’esame concreto della problematica posta alla nostra attenzione dalla sig.ra Maria V. Primo passo per procedere allo scioglimento della comunione è la divisione. A tal proposito, l’art. 1111 del codice civile prevede che “ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione”. Una attenta lettura della norma menzionata apre uno scenario “apocalittico” per gli altri comunisti (ossia gli altri titolari del diritto di proprietà) rispetto alla scelta di chi voglia procedere alla divisione. Infatti i titolari del diritto di proprietà non possono far altro che subire la decisione assunta dall’altra parte. Però per sfuggire ad una situazione anomala di scioglimento della comunione subito dopo la costituzione della medesima le parti potrebbero pattuire di rimanere in comunione per un tempo determinato. Tale accordo, tuttavia, non può avere una durata superiore a dieci anni ed in caso di pattuizione di un termine maggiore, questo comunque si riduce a dieci anni. Alla divisione della comunione si può procedere mediante  un contratto di divisione che quindi presuppone un accordo tra tutte le parti. In mancanza di accordo sulle modalità della medesima divisione giudizialmente ovvero mediante l’intervento del giudice. La divisione, sia nell’uno che nell’altro caso, ha luogo in natura solo ed esclusivamente nel caso in cui l’oggetto della stessa sia comodamente  divisibile in parti nel rispetto delle quote dei singoli comunisti. Nel caso in cui il bene e’ indivisibile si procederà alla vendita del bene con relativa ripartizione del ricavato. La ipotetica e/o concreta divisibilità del bene non deve comunque pregiudicare il valore economico del medesimo. Costante giurisprudenza ha posto in evidenzia come non può procedersi  alla divisione in natura nel momento in cui quest’ultima incida sull’originaria destinazione del bene. In particolare tale procedimento può attuarsi solo qualora non comporti problemi tecnici di rilevanza economica, fermo restando il principio dell’autonomo godimento delle singole quote. ed infine la stessa suprema corte ha posto l’accento sulla necessarietà che la divisione non comporti un deprezzamento alquanto sensibile del valore delle singole quote in rapporto al valore dell’intero bene.

La sig.ra Maria V., pertanto, dovrebbe solo decidere quando iniziare l’intera procedura previa verifica della agevole divisibilità dell’immobile e previo accordo tra le parti in ordine all’attribuzione delle quote.


Avv. Francesco Raso